有关经济适用住房的上市交易，以及回购方面的政策历来都倍受关注。近期，杭州出台政策称，今后经济适用房上市交易要按照评估价和当时经济适用房的购买价，差价的55%向政府交纳土地收益等价款。那么，从1998年第一批经济适用房被推向市场到今天，第一批经适房已经15岁了，在保障一些低收入人群住房的同时引发了颇多的争议，经适房依然经济吗？是否还适用？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论马光远、刘戈共同评论。
杭州出台经济适用房上市交易规定，增值部分一定比例归政府。从居住到融通，如何看待经适房的市场地位？经适房是否还适用？
日前，杭州市经济适用房交易规定出台，签订购房合同满5年，并取得完全产权的经济适用房可上市交易，不过经济适用房拽要按照相关标准向政府缴纳一定比例的土地收益等价款。
陈慷(浙江始州市住房保障办公室副主任)：购房人在9月12号以后，持相关资料到地税部门办理经济(适用)房补差价手续，把补差价手续补完以后，到产权登记部门办理产权变更手续。也就是把原来的经济(适用)房的产权证变更为现在完全产权的，类同于商品房的产权证。
政策规定2004年9月1日之后签订购房合同的，按照买卖差价的55%缴纳土地收益。这也引起了业内人士的一些议论。
丁建刚(浙江杭州透明售房市场研究院院长)：我个人认为是不鞠理的。因为这里有一个问题就是我们这个不完整产权业主占多少产权，政府占多少产权，最初的时候是没有约定的，如果最初有约定的话，按照产权比例来分配就可以了。
经济适用房本是低收入人群享有的福利，但是在一些地方住进经济适用房却并非是生活拮据的家庭。这是2011年记者在陕西榆林市金阳小区拍摄的画面。金阳小区是榆林市最大的经济适用房小区，总投资10.1亿元，共有住房5100多套，在小区的南大门记者看到，东西两侧的人行道上的停满了轿车。
保安：也就这些停车位。
陕西省榆林市居民：你七点回来，大门都进不来了。
记者粗略地估计了一下，这个小区大致上停放了1800辆左右的轿车。整个小区有5100多户，这就意味着有三分之一以上的家庭用了轿车。这些用了轿车的家庭居然可以作为低收入家庭，堂而皇之地住进保障房小区。更让人吃惊的是，这个小区里，高档轿车更是比比皆是，短短的十几分钟里，仅是奥迪汽车，记者就碰见了五辆。
陕西省榆林市居民：经济适用房我看纯粹是个有钱人的小区，路虎、霸道、奔驰，好车都停满了。
该住的住不上，原本建设部等七部门，在2007年就规定经济适用房60平米左右的标准，也被搁到了一边。
李爱华：一刀切地向政府交纳55%的土地收益等价款不合理
这个政策出台之后，杭州市区这个市场的反映非常强烈。现在据透明售房网的统计，整个杭州市的经适房有38000多套，市民最重要的一个反映可能是集中在一个时间节点上，就是2004年9月1日开始，2004年之前因为涉及到一个税费的缴纳，2004年9月1号之前是按照杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法来缴纳相关费用的。如果说60平米的经适房，他可能只要交几千块钱的费用，就是说缴纳的比较少。
举一个例子，以杭州市的东西园小区为例。如果2004年的时候，这个小区当时的房价可能是3000块钱一平方米，现在可能已经涨到了两万块钱一平方米了，那它的价差可能就要达到17000块钱每平方米，价差非常大。如果他再缴纳55%的话，我们简单地算了一下，如果是60平方米的一个房子，可能他要上缴56万1千块钱，是比较高的。我们采访了一些专家，这些专家也表示，政府55%的土地收益等价款，这个一刀切的金额有点不合理。但是如果说你要是现在找一个更加合理的方法，可能现在也没有。
刘戈：土地差价的份额体现出各个城市不同的态度
(《央视财经评论》评论员)
其实不同城市里面，按照房子出售以后，土地差价的份额体现出各个城市不同的态度。其实，所有的现在它制定这个政策的依据是什么？是2007年的国务院24号文件，它制定了三个原则，第一个原则是五年原则，也就是说经济适用房必须在五年以上才能够进入市场，。第二个原则是土地差价原则，也就是说，如果你出售这个房子，那么你要补足一部分，就是说这个土地的差价这部分才能把这个房子由你的部分产权变成全部产权。第三个是优先回购原则。那么在这三个原则里面，各个城市可以制定自己的原则，可以制定自己具体的比例。
各个城市现在不太一样，比较极端的是广州，它要求你收益那部分的80%要交到政府，你自己只能拿到20%。像杭州、南京这样的城市，它就制定了一个55%的政策，这个55%其实在2007年就定下来了，但是没有变成一个实施细则。现在变成了一个实施细则就把原来一部分人的期待破灭掉了，所以很多人会有反差。而且在时间上，有的城市是新房新办法，老房老办法，是从2007年，2008年开始算，杭州是从2004年开始算。这样又把2004年到2007年、2008年这个区间里头这部分人又包括进来了，这部分人也会有意见。
马光远：55%的这个数字应该出具一个明白账
(《央视财经评论》评论员)
我个人认为这个帐是越算越糊涂。最起码，如果说上边规定的是普通商品房跟经济适用房的差价，这应该还是可以的，这个做法应该是比较正常的，那么下面具体确定一个差价，那你怎么来评估？关比如55%，你以前怎么样确定？比如说以前老的经济适用房卖的时候，要交一部分10%的土地出让金，这10%是按照以前的买价，比如说你这个房子是3000块钱买的，那么你每平方米补交的价是300块钱，但是收益的部分是政府没有任何权利得到。既然你说它是有限产权，政府可以得收益的话，这个收益我觉得你一定要划分清楚。如果不划分清楚，就容易起纠纷。所以现在我们看到第一个你算的标准都错了，第二个，你确定55%，你凭什么确定55%？
其实，它是两个标的，一个是你经济适用房本身现在的评估价，一个指的是现在商品房的价格跟你现在的经济适用房的卖价，这个价格不用你去评估的。实实在在在就在那个地方放着。所以这个帐怎么算的？你一定要把算术公式先告诉大家，然后这个公式里边再具体怎么弄，也许事前有一个标准，所以引起争议我觉得是比较正常。
刘戈：经济适用房不能让人在购买时就觉得能从中牟利
(《央视财经评论》评论员)
其实经济适用房让大家觉得最有意见的一件事，就是那些真正应该买经济适用房的人买不到。在开始的时候，经济适用房定位为中低端，还有大部分人衔接原来的福利分房，是衔接的经济适用房。那么到2007年以后，它只是面向低收入人群的特殊的政策性住房。那么这时就有空子可钻了，有一些实际上不具备买经济适用房的身份的人，可能通过一些熟人和关系，最后买到了经济适用房，反倒本来应该去买这个房子的人买不到。
至于能不能让拥有经济适用房的人赚这笔卖房的钱，不能说完全的不应该赚，也不能说完全的应该赚。也就是说，你应该在制度设计上让他觉得买经济适用房会有一个纠结，如果他不具备买经济适用房的资格，他买了以后他可能赚不到钱。
不同城市现在制定不同的政策，实际上让经济适用房在不同的人群里面产生不同的理解。比如说北京的政策现在就很严格，基本上你必须在那些能够买经济适用房资格人里头封闭运行，那它就变成了一个纯粹的保障性。
如果我们在这里面，在房价上涨的时候，它有更大的收益的话，那可能就会吸引一些本来不具备买经适房资格的人去买经济适用房，比如说杭州，那他最后能达到将近50%的收益，那可能很多人就会想办法去买这个经济适用房。
马光远：如果经济适用房定位是保障房那就要让它无利可图
(《央视财经评论》评论员)
2007年的经济适用房管理办法明确规定，它是有限产权。有限产权意味着什么？就是说你可能会受到很多的限制，包括收益方面的限制。现在我们需要确定的是，我的有限产权对于以后的增值收益，我能占多大比例。所以我认为是可以赚钱的，因为你也有有限产权。如果说你纯粹是一个廉租房，你一点产权都没有，你当然不应该赚钱。
我们的经济适用房，我考证了一下，应该说最早，我们像英国政府当年为那些低收入阶层提供住房的时候，他提出我掏一部分钱，你掏一部分钱，那么你掏的一部分钱占一定的比例，我占一定的比例，就非常清晰，而且到最后他是鼓励你回购的，说你尽可能的五年以内回购，如果三年以内回购多少钱，这就很清楚。
如果经济适用房本身，你定位它如果是一个保障房的话，那么你就要尽可能的让它无利可图。无利可图就是说我国家给你保障，同时你丧失了收益权。当你变成不需要保障人的时候，那么你就把这个房子转给需要保障的人，我想这个制度本身是完善的。如果说经济适用房本身能够赚钱的话，它总是有空子可钻的。
刘戈：经济适用房责任和义务应该相对等
(《央视财经评论》评论员)
我觉得由于我们前面的规定相对模糊，在各个城市有了各自执行的不同的理解，这就有导致大家在不同城市里对经济适用房的地位发生了分歧。那么我觉得可能需要更清晰的定位，比如像新加坡的祖屋，那这个房子就是供你住的，你如果要是出租，早晚就收回，如果你要是买一个其他的房子，它也可以出售，但是在这个过程当中受到严格的监管。那么我们现在相对而言也有相关规定，但是在这个过程当中模糊，尤其在管理上。而且我觉得责任和义务应该相对等。
马光远：经济适用房是有限产权的话那就是可以赚钱的
(《央视财经评论》评论员)
最主要的一个是监管层面，这么多年以来，事实上无论是经济适用房还是别的保障性住房，无法律，无资金保障，也没有相应的监管部门。我觉得因为经济适用房是一个有限产权的话，那我的理解是可以赚钱的。但是你不是说赚所有的钱，所以我们还是讨论一个比例问题，所以我觉得这个比例应该很早就确定，确定以后大家去算这个帐。但是这个比例应该体现一个惩罚性。就是当你买这个经济适用房的时候，你一定要放弃一定收益。
尹中立：要限制经适房的上市流通，应该让经适房封闭运行
经济适用房与普通商品住房最大的区别就是土地的价格不一样，它实际上是拥有了政府的一定的福利补贴。在这样的情况下，如果经济适用房能够随便上市流通，就有可能影响到经济适用房在分配过程当中的公平性，简单来说就是寻租的行为、腐败的行为就会泛滥成灾，所以在上市流通方面，应该要进行限制。应该让经济适用房封闭运行，也就是说，当买了经济适用房的人的条件已改善，可以买得起商品住房时，应该把他之前的经济适用房按照合适的价格让政府去回购。不应该能够自由进市场流通，只有这样才能够确保政府在经济适用房付出的这些补贴，会准确流向需要补贴的人。
本文来源：CCTV2《央视财经评论》
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